转自：刘晓博说财经配资知识平台
原创 刘博团队
近期香港房地产市场展现出明显复苏迹象。
香港差饷物业估价署最新数据显示，2025年2月私人住宅租金指数报193.5点，按月上升约0.31%，连续三个月上升。
在一手房成交方面，2025年1-3月成交量同比增长213%，交易金额同比增长了79%，说明市场信心已经恢复。
租金上涨、成交激增、新盘热销——这些迹象是否预示着香港楼市已经触底反弹？
关税战下，香港独特的自由港地位反而可能成为吸引资金与人才的差异化优势，加上美联储降息预期，香港楼市正迎来新的转机。
对内地投资者来说，现在是否是布局香港房产的最佳时机？
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香港楼市拐点已现
市场的暖意，首先反映在活跃的成交数据上。
官方统计显示，2024年香港住宅成交量达53099宗，同比增长超20%，创下近三年新高。其中，内地买家交易额突破1300亿港元，较往年大幅增长。
当成交量上来了，成交价的上涨或许不远了。当前的香港楼市具备三个买入时机：
第一、香港楼价处于超跌状态
回顾本轮调整，自2021年9月开始的这轮调整中，私人住宅售价指数从398.1点累计下跌26.93%，跌至2016年的水平。对于内地投资者来说，这是一个难得的“上车”机会。
第二、资金成本触顶回落
香港楼市的起伏，历来与美元的利率周期紧密相连。随着美联储开启降息周期，香港银行同业拆息(HIBOR)已开始下调，这将显著降低购房者的供楼压力，资金成本的下降也会吸引更多潜在买家。
第三、政策面利好持续
香港特区政府于2024年2月底全面撤销“辣招”，取消额外印花税等措施，同时放宽了按揭成数限制，这些举措极大地降低了交易成本，进一步提升了买家的实际购买能力。
在此背景下，香港房产作为全球资产配置的重要一环，正受到越来越多内地投资者的关注。
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香港房产的独特投资价值
近几年，香港特区政府积极推动各项人才引进计划（如“优才”、“高才通”等），吸引了大量来自内地优秀人才选择来港工作、创业和定居。
这股新鲜血液不仅为香港的经济发展注入活力，更催生了庞大且持续增长的安家置业需求。
在全球资产配置视角下，香港房产具有独特优势：
首先，香港房产是天然的美元资产。
由于香港实行联系汇率制度、港元与美元挂钩，在人民币汇率波动的背景下，香港房产提供了一种有效的美元资产配置工具。此外，香港作为国际金融中心，其房产市场具有稀缺性和保值性。
而且香港房产的租金收益稳定可观。
2024年数据显示，香港住宅租金在楼市寒冬中反而上涨超过5%，这主要受益于香港特区政府持续推进的人才引进计划。
未来，随着相关政策不断扩展，如高端人才通行证计划覆盖大学数由185间扩展至198间，并将A类人才签证期限延长至三年等，预计将有更多高端人才在2-3年内落户香港，从而进一步推升本地购房需求。
在这样的市场环境下，如何精准布局香港楼市，选择最具升值潜力的区域和项目，成为投资者需要重点关注的问题。
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香港楼市投资布局建议
买香港，最好关注传统豪宅区
香港的传统豪宅区有：港岛区的山顶、半山、南区；新界区的九肚山、西贡；以及九龙区的九龙塘和何文田。
这些区域长期以来都是香港社会精英、富豪与名人的聚集地，不仅仅是居所，更是身份和地位的象征。
传统豪宅区域的物业有两大核心优势：
一是保值性：因为业主多为高净值人士，持有能力强，即使市场下行，较少出现断供或急售现象；
二是高溢价：类似名牌效应，能够在市场中获得更高的卖价和租金。
对内地投资者而言，何文田提供了一个性价比极高的入场机会
与港岛区豪宅动辄上亿港元的价格相比，何文田区域的豪宅项目价格相对亲民，却能享受到同样的豪宅生活品质和社会地位象征。
何文田还拥有其他豪宅区不具备的独特优势。相比九肚山、西贡等新界豪宅区，何文田位于市区核心位置，交通便捷，生活配套成熟；而相较于同属九龙区的九龙塘，何文田的地势更高，视野更开阔，能俯瞰维多利亚港，景观价值显著更高。
何文田位处九龙传统豪宅地段，地势高，视野开阔，能俯瞰维多利亚港在教育资源方面，何文田同样拥有顶级学府资源，属于九龙市区传统名校区，名校林立。小学属34校网，如陈瑞祺(喇沙)小学、协恩中学附属小学等；中学就是九龙城区中学校网，例如喇沙书院、玛利诺修院学校等。
何文田小学属34校网，中学属九龙城区中学校网，周边名校林立最值得关注的是，在各大豪宅区中，何文田是唯一拥有大型地铁上盖新盘的地区。港岛区的山顶、半山区域由于地形限制，难以发展大型铁路网络；而九龙塘虽有地铁，但已无空间发展上盖项目。这使得何文田的「瑜一」项目在香港豪宅市场中脱颖而出。
「瑜一」项目的价值已在市场获得充分验证。
近期，「瑜一‧天海」自本月初现楼推出以来销售火爆，目前已突破105宗成交，成为香港2025年全新现楼项目吸金王，其中更有超过七成为内地买家，体现了对项目的高度认可。
这些买家特别青睐「瑜一」的现楼品质、优越地段、精心设计的单位间隔以及开阔景观，使项目在竞争激烈的香港豪宅市场中赢得了突出的市场地位。
「瑜一‧天海」以现楼形式推售，自本月初推出以来火速售出105套，套现约12.3亿港元，销售火爆。当中以普通话拼音买家计算，逾7成为内地买家，市场反应热烈
「瑜一」是何文田首个全新铁路上盖住宅项目，属于九龙区罕有铁路上盖住宅项目，具备三大特点：
1、稀缺性：数据显示，何文田522个住宅项目中，楼龄超过40年的占比78.5%，20-40年楼龄占比13.6%，20年内的次新房仅占比6.9%，区域内新房本就极为稀缺。
新房稀缺基础上，地铁上盖新房就更加稀缺了。在香港99个地铁站中，能够提供全新上盖住宅项目的仅有9个，其中位于传统豪宅区的更为少见 。
据香港《铁路发展策略2014》，未来十年内，所有新的铁路网络扩展都将集中在新界区域，使「瑜一」成为九龙区最后一个地铁上盖住宅项目。
2、专属升降机直接回家：「瑜一」的设计特色之一是其拥有住客专属升降机，直抵港铁站C出口 ，仅10秒内直达大堂入闸机，无缝连系住处与港铁何文田站。这一设计实现了从住宅到地铁站的直接连接，减少了日常通勤时间。
「瑜一」设住户专属升降机，仅10秒内直达港铁何文田站入闸大堂，尽享港铁屯马线及观塘线双线优势，坐享优厚潜力
「瑜一」为整个香港港岛区及九龙区最快到达入闸口的港铁住宅项目，为便捷交通写下新定义，无论任何天气皆可舒适乘搭港铁前往各区，优势无与伦比
从距离上看，另一屋苑「天铸」需要约7分钟，「皓畋」和「ONE HOMANTIN」则需约16分钟。这种交通便利性的差距在日常生活中产生实质性影响，特别是在香港频繁降雨的气候条件下。
「瑜一」坐拥屯马线和观塘线的双线优势，乘搭3站即可连接港九商业区，12分钟可达金钟，9分钟即达尖沙咀站。另外，同样3站约9分钟即可到达柯士甸站，前往高铁（香港）西九龙站，实现50分钟往返深广的两地生活。
位置上，「瑜一」是何文田内唯一可以从住宅直达地铁站入闸口的项目，这一特点在区域内具有明显竞争优势。
3、景观资源价值：目前在售的1A期“瑜一·天海”位于整个项目最前排、最靠近维港的位置。第1A座及第2A座的单位朝向维港，可欣赏维多利亚港景观。
「瑜一·天海」为整个「瑜一」系列最前排、最靠近维港之压轴期数，拥向南双座，可享璀璨维港盛景。「瑜一」位于何文田高地，视野较为开阔，能观赏城市天际线与维多利亚港景色。周边有18公顷的绿化地带，环境相对宜人。项目距离西九龙海滨长廊不远，提供了额外的休闲选择。
从市场角度看，景观因素一直是香港房地产定价的重要考量。优质景观通常能为物业提供额外溢价，且在市场波动时具有一定的保值能力。「瑜一」在这方面具有一定优势，可对其长期价值形成支撑。
接下来，我们从价格对比、租金回报、增值潜力三个关键指标进行深入分析。
价格方面：「瑜一」首批推售的50个单位平均每平方英尺售价为24838港元，若换算成每平方米人民币的价格，「瑜一」约为222780人民币/平方米。
再来看看周边二手房价格「天铸」，以下是「天铸」在2022年4月至11月期间(楼市下行阶段)的二手成交记录：
2房单位：约26.9-34.7万人民币/㎡
3房单位：约33.1万人民币/㎡
4房单位：约28.7-45.8万人民币/㎡
「瑜一」作为新房，综合品质更高，价格却更低，比周边二手房价格低约32%，极具吸引力。
租金方面：根据最新市场数据，「瑜一」1B期个别3房户型租金接近7万元人民币/月，比区内超级豪宅ST. GEORGE'S MANSIONS的租金还高约6%。
随着「瑜一」项目开始入伙，其全新品质及完善配套在租赁市场中极具竞争力。
最新录得的租赁成交：位于3B座顶层，实用面积约43平方米，以月租人民币3.09万元出租，折合约720元人民币/㎡，创下该楼盘租金新高。
升值潜力方面：香港整体楼市已显现回暖迹象。随着香港持续推进各类人才引进计划，高端人才的持续流入将为何文田这样的优质区域带来稳定的需求支撑。
据最新数据，近两年香港各项人才入境计划共收到超过38万宗申请，批出接近24万宗，期间共有约16万名人才携同家人抵港，这些人才将在未来2-3年内逐步转化为实质性的购房需求 。
何文田区域作为传统豪宅区，具有较强的保值增值能力。即使在2021年9月开始的楼市调整中，何文田的优质物业价格跌幅相对较小，且率先企稳回升。这种表现源于传统豪宅区业主较强的持有能力，以及区域本身的稀缺性和名校网加持。
「瑜一」目前的定价相比同区二手物业存在明显折扣，这种价差为早期入市的投资者提供了充足的安全边际。
综合以上分析，「瑜一」项目集合了价格优势、租金表现、增值潜力等多方面优势。
在当前香港楼市逐步回暖、利率见顶回落、政策面持续改善的背景下，「瑜一」项目为投资者提供了一个兼具短期回报和长期增值的投资标的，特别适合寻求资产配置多元化的内地高净值投资者。
瑜一目前在售的IA期“瑜一·天海”位于整个项目最前排、最靠近维港的位置，这一期提供447个住宅单位，户型涵盖一房至四房间隔，实用面积从29平方米至150平方米不等，主打两房及三房户型，同时也提供限量特色户，满足不同家庭的居住需求。
第1座（1A）18楼A室平面图 户型：3房1套连储物室 实用面积：968平方尺（89.883平方米）这套单位设计别具匠心，客饭厅及两间睡房朝南，尽享约8.5米宽阔维港美景。约7.5米长客饭厅采用一体化设计，配合约3.2米高层高，空间感十足。
主人睡房特设转角窗，同时欣赏维港及九龙东鲤鱼门海景。细节方面，玄关预留储物空间，全屋浴室均设窗户。
厨房配三边工作台面，连接储物室和洗手间，并采用Poliform、Miele及Vinvautz等欧洲名牌设备，品质卓越。
第1A座18楼A单位秉承“现代欧洲优雅设计"”主题，巧妙凸显单位俯瞰维多利亚港的壮丽海景，为住户营造雅致生活空间。
项目特设“The Retreat度假”酒店概念会所，与盛绿园林合共占地逾9.5万平方呎，提供超过30项精心设计的室内外休闲玩乐设施。
会所规划为三大焕活身心主题空间：WELLNESS Space注重健康生活、BONDING Space促进社交互动，以及NATURE Space让住户亲近自然。
这一全方位规划让「瑜一」住户得以远离都市喧嚣，在家门口即可享受如度假般的优质生活体验。
「Flow out 室外游泳池」
「Healthy Moves 池畔健身室」「瑜一」项目已届现楼，投资者可亲临现场参观样板房，实地感受项目品质。
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